دیگر زمین تولید نمی شود - کارآفرین هفته - یوسی بیت یوسف - پست 3

# هفته آغاز شده یوسی بیت یوسف # پست 3
"این کوچک است - بزرگ خواهد شد" - گوتا معکوس - معکوس - "این بزرگ است - کوچک خواهد بود"

در پست قبلی ما قبلاً گفتیم "دیگر زمین تولید نمی شود"
اما نزدیکترین چیز به آن - تولید قطعات کوچکتر است - بخشهای فرعی
ایجاد قطعات کوچک سود مشابه "کیمونو" تولید می کند که موجودی زیادی از آنچه "عمده فروش" به قطعات کوچک جدا می کند خریداری می شود و آنها را با سود به فروش می رساند.

دو نوع اصلی از زیربخش های بزرگ و کوچک وجود دارد یا به زبان حرفه ای Major Subdivision یا Manor Subdivision نیز به نام Landdivisin نام ها ممکن است از کشوری به کشور دیگر متفاوت باشد و مواردی وجود دارد که بر اساس اندازه منطقه یا تعداد طرح ها تقسیم می شوند - برای سادگی بیایید با سرگرد و مانور.

تفاوت در سطح پیچیدگی و میزان خطر است ، تقسیم بخش عمده به برنامه ریزی جاده ها ، پیاده روها و غیره نیاز دارد. و تصویب آن منوط به تعداد زیادی کمیته است ، بنابراین مدت بیشتری طول می کشد و سرمایه گذاری مالی بیشتر است.
از آنجا که قوانین از کشوری به کشور دیگر متفاوت است - اگر می خواهید در این زمینه فعالیت کنید - سعی کنید کشورهای تسهیل کننده را پیدا کنید
مثال: توزیع 20 قوس در کالیفرنیا هزینه بیشتری دارد و روند تأیید بسیار بیشتر از تگزاس طول می کشد ، در حالی که در کالیفرنیا به دادرسی عمومی نیاز است - در تگزاس برای 20 هکتار لازم نیست.

چگونه نزدیک می شوید و چگونه شروع می کنید؟ (موضوع برای یک پست پیچیده است) اما سعی می کنم آن را به 8 مرحله ساده کنم:

1. بازاری را پیدا کنید که برای کار شما مناسب باشد (ایالت و استانهایی که کار را آسان تر و سنگین نمی کنند)
2. معیارهای خود را مشخص کنید - و منطقه مناسب برای تقسیم را پیدا کنید
3. اولین تست برنامه نویسی (حداقل مساحت قطعه ای که می توان در آن خانه احداث کرد و در چه منطقه ای ، آزمایش تراکم مجاز است - به چه تعداد خانه اجازه ورود به هکر داده شده است؟) ، تست عرض جلو - حداقل عرض مورد نیاز در مقابل جاده ، که مهمترین آزمایشات اولیه است ، هرگونه انحراف بر شخصیت تأثیر می گذارد تقسیم و سود / زیان امکان پذیر است و البته سوال این است - آیا تقاضا وجود دارد؟)
4. آزمون برنامه ریزی اقتصادی
5. جلسه اولیه با بخش برنامه ریزی (هدف - آزمایش و تأیید برنامه نویسی مورد آزمایش شما - توصیه می شود تیم حرفه ای خود را پیوست کنید)
6. ایجاد یک تیم درمانی (تیم شما باید شامل: یک نقشه بردار مجاز و / یا نقشه بردار غیرنظامی ، ترجیحاً یک مشاور مسکن که منطقه را به خوبی می شناسد و یک متخصص در سرزمین ها ، یک مدیر پروژه حرفه ای) در وقت شما صرفه جویی می کند ، به خصوص در آغاز ، یک وکیل حرفه ای که ممکن است در جلسات عمومی به شما کمک کند)
7. تهیه نقشه ها (تقسیم فنی به قطعه)
8. جلسه مقدماتی برای ارائه مصوبات (یک برنامه کامل بیاورید و با کمیته اطمینان حاصل کنید که چیزی کم نیست ، از روند و برنامه ها اطمینان حاصل کنید - ما نمی خواهیم چیزی را از دست بدهیم ، ما می خواهیم جزئیات هزینه ها و هزینه های مورد نیاز را بدست آوریم ادامه دهید - حتی اگر چنین پرداخت هایی دیگر نتوانند از عهده ما برآیند.)

پس از این جلسه ، برنامه باید آماده شود و اگر آن را مطابق کتاب انجام داده باشیم - وضعیت تأیید برنامه وجود دارد و برنامه برای دادرسی عمومی خارج می شود (معمولاً جلسه دادرسی مثبت می گذرد) و سپس تأیید دریافت می شود و در کتابهای منطقه ثبت شده است.

این روند ممکن است حدود یک سال یا کمتر طول بکشد - بسته به ایالت و شهرستان ، اگر برنامه را مطابق نیاز آماده نکرده باشید ، ممکن است طولانی تر شود یا حتی به تأخیر بیفتد.
نکته: به عنوان بخشی از بررسی مقدماتی ، بررسی خواهید کرد که آیا درخواست های مشابه دیگری در گذشته ارسال شده است یا خیر - چرا آنها رد شده اند؟

در این مرحله امکان فروش پروژه به یک شرکت توسعه دهنده وجود دارد که کار واقعی ساخت و ساز از جمله مجوزها و برنامه های ساخت و ساز را انجام می دهد یا روند را به طور مستقل ادامه می دهد ، من فکر می کنم در این مرحله ادامه روند در یک پست توسط Il نوشته شده است اعضای این هفته به عنوان کارآفرین قیمت گذاری می کنند ، بنابراین من در اینجا به جزئیات نمی پردازم.

گزینه دیگر فروش قطعات پروژه به پیمانکاران مختلف است.
هرچه پروژه را با پول و زمان بیشتر بپذیریم سود بیشتری خواهیم برد
من شخصاً ترجیح می دهم زمان را کوتاه کنم ، درآمد کمتری کسب کنم ، اما ساکت باشم و از سردرد جلوگیری کنم.
و معامله را به پیش ببرید

من در حال ضمیمه کردن تصویری از منطقه ای هستم که در حال حاضر در مراحل اولیه برنامه ریزی است - این نیز مرحله ای است که می توان از آن خارج شد و به یک توسعه دهنده دیگر در ازای کمیسیون بد مشابه Holsale منتقل کرد.

-------------

کانال YouTube ما:
https://www.youtube.com/channel/UCliNShPg9cVs5HIz3kRbe3g

می توانید در سایت با ما تماس بگیرید - بیش از 10,000 هزار مقاله به 12 زبان داریم:
www.ForumNadlanUSA.com

یا به گروه فیس بوک بپیوندید -

عبری:
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA

انگلیسی:
https://www.facebook.com/groups/USARealEstateForum

و به روز رسانی های هفتگی آموزشی در مورد بازار املاک و مستغلات ایالات متحده دریافت کنید:

خبرنامه

مقالات مرتبط

چگونه خاک را در فلوریدا و به طور کلی بررسی کنم؟ - یوسی بیت یوسف - پست 5

# کارآفرین هفته یوسی بیت یوسف # پست 5
چگونه می توان خاک را در فلوریدا و به طور کلی بررسی کرد؟
در پست 2 - ذکر کردم که توسعه دهندگان یا سرمایه گذاران نمی پرسند با زمین چه می توان کرد؟
این س veryال بسیار مهمی است زیرا فقط اگر بدانیم با خاک چه کارهایی می توان انجام داد ، می توان دانست که چه چیزی را آزمایش کرده و مراحل آزمایش را شروع کنیم.
سوال دوم به همان اندازه مهم ، این است که هدف ما از این معامله چیست؟ - نقطه شروع ما چیست و به طور کلی می خواهیم با زمین چه کار کنیم؟
پاسخ این س questionsالات به ما پاسخی برای این س giveال می دهد: من می خواهم چه تست هایی را انجام دهم و چه مقدار پول می خواهم برای تست ها خرج کنم!
مهمترین چیز این است که منطقه را بشناسید و قوانین مکان را بدانید - چگونه این کار را انجام می دهید؟
وب سایت های شهرستان را باز کنید ، با کارگزاران محلی صحبت کنید و حداقل یک بار سفر کنید تا با منطقه آشنا شوید.
اگر مثالی بزنیم: فلوریدا ایالتی است که از گیاهان و جانوران محافظت می کند و محدودیت های زیادی برای این موضوع در مناطق مختلف دارد - ناآگاهی می تواند شما را مجبور به خرید زمین با قیمت بسیار گران کند.
از طرف دیگر ، در تگزاس توصیه می شود به مسئله "حقوق معدنی" توجه کنید - شما نمی خواهید زمینی را خریداری کنید که حقوق نفت در آن به دست فروشنده باقی بماند! مخصوصاً اگر روزی خود را در یک روغن عظیم روغن نشسته ببینید
زویکا نزد من آمد تا در فروش زمینی که چند سال قبل خریداری کرده بود به او کمک کنم. "من یک طرح عالی دارم ، گوشه من در گوش من به Zvika افتخار می کرد" ، آزمایشی که انجام دادیم نشان داد که دو لانه لاک پشت در زمین وجود دارد.
در فلوریدا به محض لود شدن لاک پشت - این قسمت به طور خودکار به عنوان ذخیره گاه طبیعی اعلام می شود و ساخت و ساز روی آن ممنوع است ،
آموزش طرح برای بازسازی قیمت انتقال لاک پشت ها به مکان دیگر را افزایش می دهد - قیمت حدود 6,000 دلار برای هر لانه
بنابراین یک خریدار احتمالی قطعه Zvika باید 12,000 دلار دیگر سرمایه گذاری کند
قیمت قطعات در آن زمان 8,000 دلار بود ، بنابراین خرید قطعه Zvika منطقی نبود.
زویکا نیز این قطعه را با قیمت گزاف حدود 35,000 دلار خریداری کرد و برای مقابله با برش تلخ مشکل داشت.
و او تصمیم گرفت راه حل خودش را پیدا کند - در این مرحله من از او خداحافظی کردم - شما را به تصور راه حل زویکا وا می دارد!
اگر Zvika آزمایشات لازم را انجام می داد ، دیگر به این حالت نمی رسید - منطقه را بشناسید!
دوست من یوسی جولان در پست خود به عنوان یک کارآفرین این هفته لیستی منظم از مواردی را که باید برای نیازهای ساختمانی بررسی شود نوشت ، پست او را بخوانید یک لیست دقیق وجود دارد و من آن را در اینجا تکرار نمی کنم.
من بعنوان یک ناظر زمین ، فقط یک بازرسی اولیه انجام می دهم و بقیه بازرسی هایی را که به مشتری که می خواهد زمین را خریداری کند ، می گذارم ، به عنوان کارآفرینی که می خواهد فردا صبح احداث کند ، بازرسی های دیگر را انجام می دهم.
یکی از آزمایشات مهمی که برای اهداف ساختمانی باید انجام شود ، آزمایش های اندازه گیری و اندازه گیری به نام Surveay است
Land Survey مرزها و ویژگی های یک قطعه زمین را شامل جاده ها ، خطوط خدمات ، ساختمانها و عناصر طبیعی مانند حوضچه ها و نهرها تعریف می کند. سایر امکانات از ملک عبور می کنند.
از آنجا که نیازهای نظرسنجی یک سرمایه گذار در املاک و مستغلات تجاری با صاحب خانه ای که یک گاراژ به آن اضافه می کند متفاوت است - و هر دو با نیاز وام دهنده متفاوت است - انواع مختلفی از نظرسنجی ها وجود دارد.
این ها متداول ترین هستند ، اگرچه نام های شناخته شده ممکن است بسته به موقعیت زمین کمی متفاوت باشد:
1. بررسی وام یا ALTA / ACSM
این نظرسنجی جامعی است که بیشتر وام دهندگان به شرایط مورد نیاز برای پذیره نویسی نیاز دارند. این اطمینان می دهد که ملک همانطور که در اسناد قانونی شرح داده شده است و تمام ویژگی ها و ویژگی های ملک را در بر می گیرد.
2. بررسی مرزها - این سروی است که صاحب خانه قادر خواهد بود مرزهای قانونی یک ملک را شناسایی و تأیید کند.
3. نظرسنجی مکان - این یک نظرسنجی مرزی جامع با اطلاعاتی درباره پیشرفتها است که معمولاً برای اهداف وامها و مجوزهای منطقه استفاده می شود.
4. بررسی طراحی وب - این بررسی ترکیبی از یک بررسی توپوگرافی از جاده ها ، کانال ها ، سرویس ها و باتری ها با یک بررسی مرز است. از نظرسنجی های طراحی وب برای برنامه ریزی نقشه های منازل و زیربخش ها ، پیشرفت های تجاری و صنعتی ، زیرساخت های حمل و نقل و امکانات تفریحی استفاده می شود.

-------------

کانال YouTube ما:
https://www.youtube.com/channel/UCliNShPg9cVs5HIz3kRbe3g

می توانید در سایت با ما تماس بگیرید - بیش از 10,000 هزار مقاله به 12 زبان داریم:
www.ForumNadlanUSA.com

یا به گروه فیس بوک بپیوندید -

عبری:
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA

انگلیسی:
https://www.facebook.com/groups/USARealEstateForum

و به روز رسانی های هفتگی آموزشی در مورد بازار املاک و مستغلات ایالات متحده دریافت کنید:
https://www.forumnadlanusa.com/newsletter-signup/

تماس با ما در:
www.ForumRealEstateUSA.com
تلفن: 978 600-8229
ایمیل: Support@ForumRealEstateUSA.com

کارآفرین هفته یوسی جولان - روز 3 - سرزمین در اسرائیل - مدیریت ریسک

کارآفرین هفته یوسی جولان # پست 3
زمین در اسرائیل - مدیریت ریسک
در پست قبلی ما موضوع ساخت زمین جدید در ایالات متحده را مورد تجزیه و تحلیل قرار دادیم و لیستی از مسائل مورد نیاز برای بررسی در روند تصمیم گیری در مورد تملک زمین را به تفصیل شرح دادیم.
اما در سرزمین مقدس چه اتفاقی می افتد؟
به طور خلاصه پاسخ - حتی پیچیده تر و چالش برانگیزتر از ایالات متحده.
این پست مختص دنیای زمین های کشاورزی است.
بیا شروع کنیم.
زمین ذوب شده و مصوب برای ساخت و ساز ، برخلاف زمین های کشاورزی ، دارای ریسک بسیار کمی است ، اما دارای سود کارآفرینی کم نیز می باشد.
بنابراین ، ما با زمین های کشاورزی ، سود کلان کارآفرینی ذاتی آن و خطرات آن برخورد خواهیم کرد.
بسیاری از سرمایه گذاران مایل به خرید زمین های کشاورزی در اسرائیل هستند.
هدف از سرمایه گذاری - ایجاد سود منفعل در آینده ناشی از افزایش ارزش زمین در نتیجه تغییر در تعیین نام آن.
برخی از سرمایه گذاران می خواهند این کار را در اسرائیل انجام دهند و قصد دارند ریسک بین سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در خارج و اسرائیل را گسترش دهند و بیشتر آنها به دلیل تمایل به خرید ملکی که با افزایش قیمت املاک و مستغلات در اسرائیل مرتبط است.
از ابتدا گفته شده است - مرحله مهم ، که بیشترین تأثیر را در ارزش زمین دارد - در اینجا تکمیل مرحله ذوب برای ساخت است.
بگذارید برای لحظه ای مفهوم را توضیح دهیم:
روند ذوب / تغییر نام - به معنای تغییر نام زمین از زمینی است که برای ساخت و ساز تأیید نشده است ، بگذارید بگوییم کشاورزی به زمینی که برای ساخت و ساز خصوصی / اشباع شده / تجاری و غیره تعیین شده است.
هنگامی که می خواهیم خرید زمینی را که برای ساخت و ساز در نظر گرفته نشده است در نظر بگیریم ، باید تعداد زیادی از ملاحظات را در نظر بگیریم که مهمترین آنها طولانی بودن زمان تا پایان روند تغییر نام است.
یعنی دوره زمانی که سپری شود تا زمانی که شاهد افزایش ارزش در سرمایه گذاری خود باشیم.
واضح است که هرچه فرآیند طولانی تر باشد ، از جذابیت سرمایه گذاری نیز کاسته می شود.
بیایید مثالی بزنیم تا با اعداد واقع بینانه نشان دهیم:
زمین های کشاورزی در حال حاضر در مکانی عالی در هودش با قیمت 300,000 NIS فروخته می شود. ارزش این زمین به عنوان ذوب شده 1,000,000،500,000،XNUMX NIS است. فرض کنید که پس از پرداخت مالیات و هزینه ها ، سود XNUMX NIS همچنان باقی است.
و در اینجا بعد زمان به وجود می آید - اگر روند ذوب 5 سال طول بکشد ، سود سالانه 100,000 NIS ایجاد می شود ، که بازدهی سالانه حدود 33٪ است.
با این حال ، اگر فرآیند ذوب 25 سال طول بکشد ، سود سالانه 20,000،6.6 NIS حاصل می شود که بازدهی سالانه در حدود XNUMX٪ است (و اگر در مورد تورم و موضوعات حامل بهره نیز در نظر بگیریم ، در عمل حتی بسیار کمتر).
در حالی که مورد A معامله خوبی است ، واضح است که در پرونده B اقتصادی-کارآفرینی نیست ، تنها تفاوت بین موارد مربوط به مدت زمان بهبود / تغییر روند استفاده است.
همچنین لازم به ذکر است که اکثر سرمایه گذاران با ذوب شدن زمین را نمی فروشند و کوپن نفتی را قطع نمی کنند ، اما به عنوان بخشی از گروه های خرید به ایجاد کارآفرینی برای افزایش چندین برابری سود خود ادامه می دهند.
بنابراین چگونه مطالبه کسر مالیات مراقبت های روزانه را شروع می کنید؟
پاسخ - این جهان بسیار پیچیده است و به متغیرهای زیادی بستگی دارد ، از کمیته محلی ، از طریق موقعیت کمیته منطقه ، تا توانایی های کارآفرین در ارتقا برنامه و پایان دادن به وضعیت اقتصاد.
در این پست سعی خواهیم کرد تا هنگام تصمیم گیری اقتصادی-عاطفی ، تأثیرگذارترین عناصر فرآیند را بشناسیم.
توضیحات در مثال زیر آمده است.
چند سال پیش ، دوستی نزد من آمد و نظر من را در مورد معامله زمینی که باید حق داشتن یک واحد مسکونی در یکی از شهرهای اسرائیل را برای او فراهم کند ، جویا شد. او به من نزدیک شد زیرا می دانست که تخصص من زمین هایی با تغییر کاربری است.
وی با این هدف که نشان دهد مذاکرات چقدر موفق بوده اند ، به من گفت که از 200 واحد موجود در پروژه ، حدود 190 واحد فروخته شده است.
علاوه بر این ، او به من نشان داد که در حالی که میانگین قیمت فروش یک واحد 300,000 NIS است ، وی در مذاکره با توسعه دهنده ماهرانه قیمت را به تنها 270,000،10 NIS کاهش داد. XNUMX٪ زیر قیمت بازار.
اولین واکنش من این بود که مسئولیت مشاوره دادن به وی در این زمینه از جانب من نخواهد بود ، زیرا من شهری را که زمین در آن واقع شده است نمی دانم ، نه نقشه های ساخت و ساز شهر ، نه صنعتگران شهر ، نه تفاوت های ظریف محلی و نه نیروهایی که برای پیشبرد و رد طرح و نه جزئیات مادی کار می کنند. خیلی بیشتر.
با این حال ، این یک دوست است.

پاسخ

X