# آغاز هفته # ارسال 4

تمرین املاک و مستغلاتم را در خانواده مجردی شروع کردم. پس از چند سال انجام این کار ، چند خانواده را کشف کردم و از آن زمان به بعد زندانی بوده ام.

این یک چیز خوب یا بد نیست ، بلکه مدیریت ریسک و محافظت از آن است.

افشای مناسب - من هنوز هم چندین خاصیت یک خانواده را در اختیار دارم و بیشتر اوقات از آنها لذت می برم.

طبقه بندی مسکن که چندین واحد مسکونی جداگانه در یک ساختمان یا چندین ساختمان در یک مجتمع گنجانده شده است.

واحدها می توانند در كنار هم باشند (خوشه های مجرد و / یا خانه شهری) یا در بالای یكدیگر (ساختمان آپارتمان - متداول تر). برخلاف یک آپارتمان که در اسرائیل آن را تشخیص می دهیم ، هر آپارتمان دارای یک لایحه مالیات بر دارایی جداگانه و شرح قانونی جداگانه (اقساطی) است ، چند خانواده می توانند برای هر مجتمع یک مالیات بر دارایی دریافت کنند و هیچ بسته ای وجود ندارد ، به این معنی که کل ساختمان / مجتمع اساساً یک نفر است که دارای چندین واحد مسکن است.

این کاملاً شبیه به مفهوم ترکی "ناجی" برای کسانی است که آن را می شناسند.

چند خانواده باید به عنوان یک مجموعه کامل فروخته شوند و به عنوان واحدهای جداگانه قابل فروش نیستند.

البته می توان به شهرداری / منطقه مراجعه کرد و درخواست "بسته" کرد ، آپارتمان ها را به واحدهای جداگانه تقسیم کرد و سپس آنها را به عنوان آپارتمان ها / واحدهای جداگانه بفروشید (پس از تقسیم مجدد این مجتمع به جای کاندیداها یا آپارتمان ها به جای چند خانواده).

توجه به این نکته ضروری است که در هرجایی که شهرداری اجازه چنین کاری را نمی دهد ، مکانهایی وجود دارد که شهرداری آن را تشویق می کند و جاهایی وجود دارد که شهرداری به هیچ وجه حاضر به شنیدن آن نیست.

مزیت بزرگ یک مجموعه چند خانواده ، تعداد واحدهایی است که از آن تشکیل شده است.

هرچه تعداد آپارتمان ها بیشتر باشد ، پراکندگی بیشتری دارد اما از طرف دیگر کار بیشتری نیز انجام می دهد.

در مجتمع های بیش از 100 واحد مسکن نیز توصیه می شود که یک شرکت مدیریت داخلی را حفظ کرده و به میزان قابل توجهی در هزینه های مدیریتی صرفه جویی کنید (کمتر از 100 واحد عموما سودآورتر هستند ، البته استثنائاتی نیز وجود دارد).

موضوع تأمین مالی نیز فایده ای دارد ، زیرا بانک ها و ارگان های تأمین مالی ترجیح می دهند با تعداد زیادی از واحدهای مسکن یک خانواده ، یک معامله را تأمین کنند ، بدیهی است که به دلیل مسئله تنوع ریسک است.

اگرچه از چند خانواده برای مسکن خصوصی استفاده می شود ، اما در واقع به عنوان یک ملک تجاری تعریف می شود.

معمولاً دارایی تجاری (اگر نه همیشه) با سود عملیاتی آن اندازه گیری می شود ، یعنی:

درآمد ناخالص سالانه> هزینه های کمتر و عدم اشغال> بخش های مبلغ سرمایه گذاری (بستگی به تأمین مالی نیز دارد اما در حال حاضر به آن پرداخت نمی کنیم).

به عنوان مثال: ناخالص 150 هزار دلار> هزینه ها و بیکاری 50 هزار دلار> کل هزینه خرید 1 میلیون دلار (به استثنای تأمین مالی) = 10 درصد بازده سالانه.

بیایید بگوییم که ما 5 سال این ملک را در اختیار داشتیم و در آن زمان قابل فروش ملک چند خانواده در این منطقه با کلاه 7٪ می باشد ، در این صورت ملک ما به ارزش 1,428,571،100،7 دلار خواهد بود (درآمد خالص 8K را با 1,250,000٪ تقسیم کنید) در حالی که در منطقه دیگری قابل فروش با XNUMX٪ است درپوش٪ ، در آن صورت XNUMX،XNUMX،XNUMX دلار ارزش خواهد داشت.

البته چنین متغیرهای دیگری نیز وجود دارد.

به اصطلاح dueligence ، و به زبان عبری: افشای مناسب.

علاوه بر بررسی وضعیت ملک و عملکرد کافی مانند هر ملک قبل از خرید ، چند خانواده نیز وضعیت درآمد (ارزیابی دارایی ، به یاد دارید؟) را بررسی می کنند.

به دنبال حداقل یک سال عقب هستید ، می توانید درخواست بیشتری کنید.
قراردادها ، تاریخ ها و تعهدات مستاجرین را بررسی کنید.

توصیه می شود در صورت تأمین اعتبار بانکی ، یک ارزیابی کننده ارسال کنید.

مجتمع های پس از بهسازی چند خانواده یا نیاز به نوسازی جزئی وجود دارد ، اینها معمولاً با قیمت نزدیک یا به قیمت بازار فروخته می شوند. البته فرصت هایی برای خرید زیر قیمت بازار وجود دارد اما بیشتر اوقات دارایی که کار می کند نزدیک به قیمت بازار فروخته می شود.
معاملات بیشتری از این دست با معاملات "عملکرد" ​​همراه است و با بودجه مناسب می تواند شگفت آور عمل کند.

نوع دیگری از معامله نامیده می شود: Volio Ed (ارزش افزوده).
چند خانواده ای که میزان اشغال آنها بسیار پایین است و یا به پیشرفت زیادی نیاز دارند. این معاملات مانند معاملات فلیپ کار می کنند ، درآمدی درآمدی ندارند (یا تعداد بسیار کمی وجود دارد) اما بهبود و افزایش نرخ اشغال باعث افزایش چشمگیر ارزش ملک می شود.
البته این معاملات زیر قیمت بازار و بعضی اوقات بسیار قابل توجهی فروخته می شود ، انتظار می رود وام مسکن به میزان قابل توجهی بیشتر شود (البته بعد از محاسبه هزینه های بهبود و همراه بودن).
تأمین بودجه برای چنین پروژه هایی معمولاً دشوارتر خواهد بود زیرا خطر بدست آوردن بودجه بیشتر است.
یک روش ممکن برای استفاده از منابع مالی خرید ملک به صورت نقدی ، تصفیه مجدد آن و سپس تصفیه مجدد آن است.

همانطور که دیروز در پستی نوشتم ، متأسفانه نمی توانم همه چیز را در یک پست پوشش دهم.
باور کنید که من مفاهیم کمی درباره دانش و چند خانواده را ارائه دادم که به افراد ناآشنا کمک کردند تا کمی درک کنند که چند خانواده چیست و چگونه کار می کند.

اگر یک نکته کوچک به شما دادم - برنده شدم.