تحقیقات بازار و محاسبه سودآوری معامله
تحقیقات بازار و محاسبه سودآوری معامله
اخیراً در حال خواندن پست ها و اظهارنظرهای زیادی در مورد ارزش معاملات بوده ام.
مردم از من سؤال می کنند که آیا با وجود مالیات سنگین و تمام هزینه های مربوط به آن سرمایه گذاری ارزش دارد؟
بنابراین اول از همه ، جواب مثبت است ، نه تنها باید به سرمایه گذاری خود ادامه دهیم زیرا این دقیقاً چنین است که پول ما کار می کند.
درست است ، امروز معامله خروجی خوب سخت تر است ، اما معاملات در آنجا وجود دارد و کسانی که تلاش می کنند با وجود همه مشکلات موجود ، آنها را پیدا می کنند و موفق می شوند.
بنابراین بیایید هنگام محاسبه قابلیت دوام معاملات (دستورالعمل های بسیار طولانی مدت) سفارش بگیریم ?).
وقتی برای خرید یک آپارتمان آمده ایم ، هزینه های مرتبط زیادی نیز وجود دارد که باید قیمت گذاری شود.
به غیر از مالیات خرید و مالیات ستایش ، هزینه های "جزئی" بسیار دیگری نیز وجود دارد که ما همیشه نمی دانیم و بنابراین آنها را در نظر نمی گیریم که در نهایت منجر به کاهش قابل توجهی در زنده ماندن معامله و حتی گاهی اوقات به معامله زیان ده می شود.
برای اینکه به شرایطی نرسیم که بفهمیم پس از خرید آپارتمان ضرر کرده ایم ، باید برای هر معامله جداگانه گزارش سود و زیان تهیه شود.
از یک طرف هزینه ها.
از طرف دیگر ، درآمد - فروش و اجاره.
وقتی می آییم صورت سود و زیان را برای یک معامله ، به ویژه معامله خروج تهیه کنیم ، هر مثقالی که بیرون می آید باید در نظر گرفته شود (من همچنین تشدید و افزایش هزینه ها را توصیه می کنم). همه چیز قابل توجه است.
پس از ذکر همه چیز ، می دانیم که این معامله برای ما مناسب است یا به تلاش بیشتری برای مذاکره نیاز دارد.
به یاد داشته باشید - معامله خوب معامله ای است که ما را به سمت هدف سوق می دهد.
البته مبنای لاغر بودن قیمت معامله ، با فرض اینکه شما تحقیقات گسترده ای در بازار انجام داده اید و مطمئناً می دانید که قیمت معامله بطور قابل توجهی پایین تر از قیمت بازار همان معامله ای است که بعد از بهبود می خواهید بفروشید.
مالیات خرید
قسمت "سنگین" هزینه های خرید آپارتمان.
متأسفانه مالیات خرید دائماً به روز می شود.
آخرین بروزرسانی وی در 16.01.2019 بود.
از یک سایت https://taxes.gov.il
در زیر مراحل مالیاتی برای یک خانواده مسکونی از 16.1.19 تا 15.1.20 آمده است:
مطابق مفاد بخش های 9 (C 1 C) (3) خریدار یک آپارتمان مسکونی واحد (مطابق با تعاریف موجود در قانون) از 16.1.19 تا 15.1.20 ، مالیات خرید طبق مراحل زیر شارژ می شود:
1 به ارزش حتی حداکثر 1,696,750 - هیچ مالیاتی پرداخت نمی شود
2 روی مقدار بیش از 1,696,750 ₪ تا 2,012,560 - 3.5
3 روی مقدار بیش از 2,012,560 ₪ تا 5,192,150 - 5
4 روی مقدار بیش از 5,192,150 ₪ تا 17,307,170 - 8
5 روی مقدار بیش از 17,307,170 - 10٪
در زیر سطوح مالیات خرید مربوط به خرید "آپارتمان اضافی" (که واحد نیست) اعمال می شود:
مطابق مقررات بخش 9 (c. 1) قانون خریدار آپارتمان مسکونی (غیر از یک خانه مسکونی) از 16.1.19 تا 15.1.20 ، مالیات خرید طبق مراحل زیر شارژ می شود:
1 بر اساس مقدار حداکثر تا 5,194,225 - 8٪
2 روی مقدار بیش از 5,194,225 - 10٪
مالیات خرید باید از زمان امضای قرارداد فروش تا روز 60 پرداخت شود.
هزینه های تأمین مالی
تأمین مالی خرید خود با وام مسکن یا هر وام دیگر منجر به پرداخت بهره خواهد شد.
آیا می دانید پرداخت سود می تواند به صدها هزار NIS افزایش یابد؟! .
همیشه توصیه می شود از مشاور رهنی استفاده کنید که بهترین اهداف را با توجه به اهداف معامله برای شما ببندد.
علاوه بر این موارد زیر نیز باید در محاسبه هزینه درج شود:
هزینه ای برای افتتاح نمونه کارها به میزان 1٪ از مبلغ وام. این هزینه با بانک ها قابل مذاکره است. معمولاً "قطع" آن تا 0.25٪ یا بیشتر مشکلی ندارد. باید در نظر گرفته شود که این مبلغ از اولین پرداخت وام کاهش می یابد و بنابراین بالاتر از آن خواهد بود
2 در مورد آپارتمان جدید ، من همیشه ماههای پرداخت 12 را در نظر می گیرم و آن را به هزینه های خود اضافه می کنم (اگر سود کمتری داشتم ?).
وکیل
در هر معامله املاک و مستغلات چه برای خرید و فروش و چه برای فروش وکیل باید انجام شود. همیشه!
یک وکیل از 0.25٪ - 1٪ از قیمت معامله هزینه دریافت می کند (قیمت به تجربه آن وکیل ، محل معامله و پیچیدگی آن بستگی دارد). البته مالیات بر ارزش افزوده 17 درصد باید به این قیمت اضافه شود.
وقتی نوبت به محاسبه معامله املاک و مستغلات از مرحله خرید تا مرحله فروش (معامله خروج) می رسد ، حق الزحمه وکیل باید هم برای خرید و فروش محاسبه شود (غالباً افرادی که محاسبه هزینه فروش ملک را "فراموش می کنند" و این برای محاسبه سودآوری معامله قابل توجه است).
در شرایطی که آپارتمان جدیدی از یک پیمانکار خریداری می شود ، بسته به قیمت معامله ، باید مبلغ اضافی تا 5,000 NIS + مالیات بر ارزش افزوده برای وکیل از طرف پیمانکار در نظر گرفته شود (زمانی که بیشتر بود).
واسطه
بنگاه املاک فروشندگان آپارتمان و خریداران بالقوه آن آپارتمان ها را گرد هم می آورد.
آژانس های املاک و مستغلات دارای مجموعه ای از املاک ارائه شده برای فروش یا اجاره هستند ، از جمله کارگران املاک و مستغلات.
پس از انجام عملیات فروش / اجاره ، کارگزار حق دارد هزینه خود را که "هزینه کارگزاری" نامیده می شود ، از فروشنده و / یا خریدار دریافت کند. در اسرائیل ، هزینه کارگزاری توسط قانون تعیین نشده است.
متوسط کارمزد 2٪ ارزش معامله است که مالیات بر ارزش افزوده باید به میزان 17٪ به آن اضافه شود.
به خاطر داشته باشید که حتی در مرحله فروش ، اگر تصمیم به انجام این کار از طریق یک آژانس املاک و مستغلات دارید (من فقط با معاملات ملکی کار می کنم) ، کمیسیون اضافی وجود دارد که در حدود 1٪ ارزش معامله است که مالیات بر ارزش افزوده باید به میزان 17٪ به آن اضافه شود.
طراحی داخلی و نوسازی
یکی از بالاترین هزینه ها (شاید به استثنای مالیات خرید و مالیات تسویه حساب) هزینه های نوسازی و طراحی داخلی است.
هزینه های نوسازی بسته به وضعیت آپارتمان و عمدتا با توجه به هدفی که برای آن آپارتمان خریداری شده است (خروج ، اجاره بلند مدت یا مسکونی) متفاوت است.
آپارتمان هایی وجود دارند که می توانند به راحتی تجدید شوند و بر همین اساس قیمت به دست می آید.
در مقابل ، آپارتمان هایی برای جداسازی کامل و بازسازی وجود دارد و این یک بازسازی بسیار گران است.
هنگامی که می خواهید هزینه نوسازی را محاسبه کنید ، همیشه باید یک طراح چهره بگیرید که قبل و بعد از همه چیز و همچنین او مقادیر خاصی را تهیه کند. هزینه طراح داخلی که از طراح تا طراحی دیگر متفاوت است و از شهری به شهر دیگر نیز باید محاسبه شود.
هنگامی که ما یک اسکریپت مرتب داریم ، شما باید برای نقل قول مرتب با حداقل سه دستگاه مرمت کننده تماس بگیرید.
علاوه بر این ، باید مشخص شود که آیا نقل قول شامل مواد است و آیا نباید هزینه مواد را بررسی کرد.
محاسبه هزینه نوسازی = هزینه طراح داخلی + هزینه مواد + هزینه نوسازی.
ارزیابی کننده ها
قبل از معامله ، من همیشه توصیه می کنم یک ارزیابی کننده خصوصی را انتخاب کنید که با بانک کار می کند و قصد دارید وام را از آن خارج کنید.
هزینه یک ارزیاب خصوصی متفاوت است و به طور متوسط 2,500 NIS هزینه دارد ، که باید مالیات بر ارزش افزوده به میزان 17٪ به آن اضافه شود.
دامنه قیمت در دسترس برای ارزیابی خصوصی:
برآورد ارزیاب برای آپارتمان - 3,000 NIS - 1,500 NIS ، که باید مالیات بر ارزش افزوده به میزان 17٪ به آن اضافه شود.
برآورد ارزیاب برای یک خانه زمینی - 4,500،2,500 NIS - 17 NIS ، که مالیات بر ارزش افزوده باید به میزان XNUMX٪ به آن اضافه شود.
علاوه بر این ، یکی از الزامات بانکی که به شما وام مسکن می دهد ، گرفتن یک ارزیابی کننده از طرف وی است که املاک مورد ارزیابی بانک را به عهده می گیرد.
محدوده قیمت موجود برای ارزیابی های بانکی:
برآورد ارزیاب برای آپارتمان - 800 NIS - 500 NIS ، که باید مالیات بر ارزش افزوده به میزان 17٪ به آن اضافه شود.
برآورد ارزیاب برای یک خانه زمینی - 1,400،800 NIS - 17 NIS ، که مالیات بر ارزش افزوده باید به میزان XNUMX٪ به آن اضافه شود.
اگر این یک آپارتمان جدید از طرف پیمانکار باشد ، نیاز به ارزیابی خصوصی نیست زیرا نیاز به ارزیابی بانک نیست.
مالیات ستایش
مالیات تسویه حساب ، مالیات دولت درمورد سود سرمایه است که به فروشنده دارایی متعهد شده است (مگر اینکه با قانون معاف شود) در مورد تفاوت بین ارزش مبالغ دریافتی از فروش دارایی و ارزش خریداری شده از دارایی.
ارزشی که ملک در آن خریداری شده است نه تنها شامل قیمت ملک بلکه کلیه هزینه های اضافه شده به آن در هنگام خرید و طی سالها (منوط به اختراع منابع) - کارگزاری ، قانون ، مالیات خرید ، نوسازی ، مراقبت و نگهداری معمول ملک و موارد دیگر است.
کسانی که مالیات ستایش را محاسبه می کنند وکلا هستند اما همیشه آنها را بررسی کنید.
نکته مهم - هرکسی که آپارتمان را قبل از 1.1.2014 خریداری کرده باشد - تا زمان 2014 واجد شرایط استعلام است.
محاسبه مالیات سرقفلی پیچیده است و با توجه به شرایط شخصی ما متفاوت است (ارث ، آپارتمان مجرد ، آپارتمان مسکونی ...)
به طور متوسط 25٪ است.
طبق قانون ، قرار است این مالیات را در روز 60 از زمان فروش بپردازیم.
مگر در مواردی که این کار را انجام دهیم ، از ما انتظار می رود که بدهی های معوقه و جریمه های نقدی ، اختلافات پیوند و علاقه را به شما تعلق بگیرد.
موارد فوق جایگزین مشاوره حقوقی نیست.
بیمه
بیمه وام مسکن مشتق بیمه عمر و بیمه ساختار است که برای خریداران وام مسکن برای خرید آپارتمان طراحی شده است.
بیمه وام در درجه اول و مهم برای خدمت به بانک وام دهنده است ، اما همچنین در صورت بروز مشکل به شما تضمین می کند.
بیمه عمر - طبق قانون ، وام مسکن باید در بیمه عمر بیمه شود تا در صورت فوت وام گیرنده یا خسارت مادی به اموال ، پوشش وام امکان پذیر باشد.
بیمه ساختمان - هدف آن پوشش دادن وامی است که از بانک گرفتید در صورت خسارت زیاد به ساختمان آپارتمان ، که باعث کاهش چشمگیر ارزش آپارتمان می شود و در واقع آن را برای بانک بی ارزش می کند.
این قیمت های بیمه بسته به شرایط شخصی شما و البته موقعیت آپارتمانی که خریداری کرده اید و قیمت آن طبق قرارداد یا ارزیابی ارزیاب متفاوت است. متوسط چنین بیمه ای حدود 150 NIS در ماه است.
هنگام خرید چنین بیمه ای باید پرسید که کل مبلغی که برای کل دوره وام پرداخت می کنم چقدر است. وسوسه نشوید که "ارزانترین ماهانه" بیمه را خریداری کنید که هزینه آن طی سالها هزینه خواهد شد.
هزینه های مختلف
این "پول اندک" است که به سختی محاسبه می شود ، اما هنوز هم می تواند به چندین هزار مثقال برسد.
اینها هزینه هایی از قبیل:
1 یک کیسه را در تابو رزرو کنید
2 دفتر اسناد رسمی
3 ثبت نام اخطار
ممکن است موارد کوچک دیگری نیز وجود داشته باشد.
این به طور متوسط چند صد جعبه است.
من همیشه با توجه به امکان سنجی معامله خود ، 1,000 write متفاوت می نویسم.
هنگام خرید یک آپارتمان جدید ، اتصال به برق ، آب و گاز نیز باید محاسبه شود. اینها افزایشهایی است که می تواند به چند هزار قطعه برسد - من آنها را به طور متوسط در 3,500 calc محاسبه می کنم.
در پایان ، ما یاد گرفتیم که چگونه یک سود و زیان مناسب برای یک معامله ایجاد کنیم تا بتوانیم قیمت آن را به درستی تعیین کنیم.
ظاهراً قیمت آپارتمان قابل توجه است ، اما بسیاری از هزینه های اضافی نیز وجود دارد که در آن گنجانده نشده است ، نه در قیمت آپارتمان و نه در تأمین اعتبار (رهن / وام تجاری) که باعث می شود محاسبه آنها یک نویسنده مهم باشد و بر زنده بودن معامله تأثیر بگذارد.
موفق باشید ?
من محاسبه شخصی (بدون دارایی ، مالیات از آپارتمان دوم) انجام دادم که حتی با معامله خروج (یک سال طول کشید تا خرید ، بهبود و فروش انجام دهم) وقتی خرید 30٪ زیر قیمت بازار باشد ، من فقط 50،XNUMX NIS درآمد دارم. و واقعاً مطمئن نیستم که ارزش همه تلاش و سر و صدا را دارد